전세대출 임대인 동의 불필요- 재계약시 전세대출 처리

정부의 부동산 대책으로 온 나라가 시끌시끌한 것 같습니다. 주택보유자도 불만이 많고 무주택자도 불만이 많고 정부와 여당 그리고 대통령 지지도에 까지 부정적인 영향을 끼치고 있습니다. 정부의 의도는 부동산 투기를 막고 집없는 서민을 위해 부동산 가격 폭등을 막고자하는 의지는 알겠으나 제대로 된 정책을 펼치지 못하고 오히려 역효과만 내고 있는 실정이니 답답하기만 합니다. 이번 개정 주택임대차보호법이 국회 본회의를 통과하였는데 어떤 효과가 나올지 반신반의하고 있는 상황입니다.

 

 

일단 정부의 국정과제이기도 한  계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 담은 주택임대차보호법 개정안이 국회 본회의를 통과하였습니다. 정부는 출범 이후 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 국정과제- 46번 서민이 안심하고 사는 주거환경조성으로 정하고,  그간 학계, 시민단체 등 각 계의 의견을 폭넓게 수렴하는 등 제도도입을 위해 다양한 노력을 기울여 왔으며, 이번 국회를 통해 마침내 그 결실을 맺을 수 있게 되었다고 하는데 누구의 의견을 받아 들인건지 정말 궁금합니다.

 

 

일단은 세입자의 입장에서 보면 상당히 유리한 대책이긴 한 것 같습니다. 하지만 임대인의 입장에서 볼 때는 앞으로 전세나 월세를 줄 때 4년이라는 기간을 고려할 테니 좀 더 높은 가격의 조건을 제시할 확률이 높아질 것 같기도 합니다. 이런 것은 부작용이 아닐까 생각됩니다. 

 

 

간단하게 정리하자면

1. 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.

2. 계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수 있습니다.

 

 

 

 

하지만 이 조항의 부작용도 있을 것 같습니다. 임대료가 급등하는 지역에서는 이 법률이 일시적으로 효과적일 수도 있을 수 있겠으나 일부 지역에서는 그렇지 않을 가능성도 있습니다. 묵시적 재계약의 경우 최초 2년 계약 종료 후 자연스럽게 같은 조건으로 계약이 연장되는 경우가 있는데 일부 임대인은 5프로내의 인상을 요구할 수도 있다는 생각이 듭니다. 물론 임차인은 그 집에서 2년 더 사는 것을 원하는 상황이라는 가정하에 이사에 관련된 비용과 수고라는 추가적 요소를 감안한다면 아마 인상조건에 동의해야 할 것으로 보입니다.

 

 

임차인이 희망하면 임차 거주기간을 연장할 수 있지만, 집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면 아무런 제약 없이 거주할 수 있도록 한 것이 그 예로 들며 이번 입법은 임대인과 임차인 간 관계를 보다 균형 잡힌 권리 관계로 재정립 하였다고 하나 임대인들의 반발이 거센 것 같습니다. 일방적으로 불이익을 받는다고 생각하는 것 같습니다. 일부 임대인들은 재 계약시 전세대출에 임대인 동의를 해 주지 않겠다며 비협조적으로 나왔었는데요. 

 

 

전세계약갱신 시 전세대출 증액을 위해서 임대인의 동의가 반드시 필요한 것은 아니라고 합니다. 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관에서 전세대출보증을 받은 임차인이 전세계약 갱신시 기존 전세대출을 그대로 이용(연장)하는 것은 임대인의 동의가 필요하지 않다고 합니다. 전세계약을 갱신하면서 전세대출금액의 증액이 필요한 경우에도 임대인의 동의가 반드시 필요한 것은 아닙니다.

 

 

HUG 등의 전세대출보증은 채권양도(HUG, SGI) 또는 질권설정(SGI) 방식으로 취급되며  채권양도 또는 질권설정은 보증기관이나 대출기관이 그 사실을 임대인에게 통지*(또는 승낙)하는 것으로 대항요건을 충족(효력은 이미 발생)하며(민법 제349조 및 제450조)하게 됩니다. 보증기관 또는 대출기관은 해당 통지의 도달 여부 등을 임대인에게 확인합니다.  통지 또는 승낙의 방식은 보증기관 또는 금융기관이 결정하며, 통지의 경우 질권설정통지서 또는 채권양도통지서를 내용증명으로 보내 임대인에게 도달시 완료됩니다.

 

 

더욱이 한국주택금융공사(HF) 전세자금보증의 경우, 임차인 신용에 대한 보증으로 임대인에게 통지 불필요하고 또한, 대출 실행 시 대출기관은 임대인에게 임대차 계약의 존부 및 허위 여부 등을 확인(유선 또는 방문 등)하지만 이는 임대인의 동의를 구하는 절차는 아니라고 합니다. 

 

오늘은 개정 임대차 보호법에 대해서 알아보았습니다.

 

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