임대차3법 주요내용 - 개정 임대차보호법 내용

이른바 부동산 임대차 3법이라고 불리고 있는 계약갱신청구권과 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안이 국회 상임위원회를 거쳐 국회 본회의에 상정된다고 합니다.

여당이 부동산 임대차3법을 빠르게 서두르는 것은 이 법의 시행 전에 임대인들이 전월세 값을 미리 올릴 수 있는 시간을 주지 않기 위해서 인 것 같습니다.

 

주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나, 현행법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있어서 임차인의 계약갱신요구권을 보장하여 현행 2년에서 4년으로 임대차 보장기간을 연장하고, 이른바 전월세상한제를 연계 도입하여 계약갱신 시 차임이나 보증금을 5% 이상 증액하지 못하도록 제한하려는 것이라고 합니다. 또한, 주택임대차와 관련된 주요 업무를 부동산 정책 소관부처인 국토교통부와 공동으로 관할하도록 하여 주택 임대차 제도 마련 시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하려는 것입니다.

주요내용을 자세 살펴 보겠습니다.

가. 임대인은 임차인이 임대차 종료 전 일정 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄(안 제6조의3제1항 및 제2항 신설).

 

 

 

기존 주택임대차 보호법의 경우 2년 미만의 계약기간을 조건으로 한 임대차 계약의 경우에도 임차인이 요구할 경우 2년동안은 같은 조건으로 거주할 수 있었으나 최대 4년까지 거주할 수 있게 되었습니다. 그러나 임대료는 2년 계약기간이 지난 후에 올려 받을 수 있습니다.

다만, 아래의 경우 임대는 임대계약 갱신의 거부가 가능합니다.

 

 

 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

 

 

 

 

나. 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함(안 제6조의3제5항 및 제6항 신설).

 

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

다. 차임 등의 증액 상한을 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액으로 하되, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 20분의 1의 범위에서 조례로 달리 정할 수 있도록 함(안 제7조제2항 신설).

 

재계약을 하고 2년을 더 거주하게 될 경우 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있는데 현재 보증금이나 월세의 5% 이내에서 올려 받을 수 있고 서울과 광역시, 제주도나 세종시특별자치시의 경우 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5% 내의 범위에서 조례로 달리 정할 수 있다고 합니다.

 

라. 현재 대한법률구조공단 지부에 설치하도록 한 주택임대차분쟁조정위원회를 한국토지주택공사 및 한국감정원의 지사 또는 사무소에도 설치하도록 함(안 제14조제1항).

 

주택임대차분쟁조정위원회는 2017년 5월 설립된 이후 임대인과 임차인 사이의 주택임대차와 관련된 다양한

법률분쟁을 처리하고 있는데 현재 서울과 수원, 대전, 대구, 부산, 광주 등 6개의 지부에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회는 기본적인 사실관계와 법률적 쟁점을 조사하는 30여명의 심사관과 조사관 등 사무국 직원들과 전문성을 갖춘 조정위원들이 효율적인 분쟁해결을 위해 일하고 있었습니다. 당사자간 직접 대면으로 문제를 해결하려고 하면 서로 감정만 상하기 쉽기 때문에 본인들 대신 주택임대차 분쟁조정위원회가 분쟁을 조정해왔습니다.

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이제 대한법률구조공단 지부에 설치되었던 주택임대차분쟁조정위원회를 한국토지주택공사 LH 와 한국감정원의 지사나 사무실에 설치하도록 변경하였습니다.

 

 

 

마. 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 주택임대차표준계약서를 정하도록 함(안 제30조).

(주택임대차표준계약서 사용) 주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 서식을 정하여 권고하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용한다. 다만, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 그러하지 아니하다.

라고 규정되어 있었는데 법무부장관과 국토교통부장관이 협의하여 만든 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용해야 한다고 합니다.

 

구 법에서는 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 그러지 아니한다라고 적시되어 있어 굳이 표준계약서를 쓰지 않아도 무방하였는데 역시 개정안에도 주택임대차표준계약서를 사용하지 않을 경우 처벌이나 제제사항 없어 보입니다. 주택임대차표준계약서를 사용하라는 권고사항으로 보여집니다.

 

2년의 계약기간이 끝나고 다른 임차인과 임대차계약을 할 경우 임대료의 증액은 한도가 없으니 기존 계약자에게만 임대료 인상의 제한이 있을 뿐 입니다.

이 법안의 실효성이 얼마나 있을지 모르겠지만, 4년간은 전월세의 임대료가 5% 이내에서 동결되겠지만 그 이후에는 수요공급의 상황에 따라 임대료가 결정되겠지요? 5%이상 껑충 뛸 여지도 있어보입니다. 서민의 삶이 조금 더 편안해 지길 바래봅니다.

 

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